商品住宅區域結構： 上半年奉賢、嘉定、青浦供求活躍
上半年銷售金額TOP10項目主要集中在黃浦，占據2席。 2018年上半年銷售金額TOP10項目套均面積基本在100平米以上，套均總價1000萬元以上的高端住宅占四席。桐南美麓以30億元的成績獲上半年商品住宅銷售金額冠軍。
上半年，3-4萬元項目為成交主力，占比29%。從占比變化看，18年1-6月單價2.5萬元以下項目較17年全年占比下降3個百分點。2.5-3萬項目占比提升7個百分點；5萬元以上項目占比下降4個百分點，成交價格段有所下移。
商品住宅供應：上半年新增供應維持跌勢，供應節奏放緩
二手住房成交分析：上半年成交同比小幅下降，為2013年以來最低
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
商品住宅排行榜：桐南美麓、新裡波洛克公館分別獲得2018年上半年上海商品住宅銷售金額榜、銷售面積榜冠軍
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
商品住宅成交結構：90-120平米首改產品為成交主力
商品住宅價格：上半年商品住宅成交均價47253元/平米，同比下降2%，走勢趨穩
截至6月底，商品住宅可售面積為521.78萬平米，環比上升5%，同比下降13.3%。出清周期為11.85個月，較上月增加0.68個月，同比增長1.53個月。
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圖：2018年上半年商品住宅（不含保障房）分區域供求走勢
上海銀監局於2018年上半年下發《關於規范開展並購貸款業務的通知》，提到嚴格控制並購貸款投向，尤其對用於房地產開發土地並購或房地產開發土地項目公司股權並購的貸款應穿透監管。按照穿透原則評估並購貸款業務的合規性，嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求：對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款，並購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用於變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假並購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。
圖：2014年至今上海商品住宅（不含保障房）分面積段成交占比年度走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
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商品住宅存量：截至6月底市場存量升至521.78萬平米，出清周期略有增加
上半年上海住宅用地成交樓面均價5581元/平米，同比下跌43.32%；商品住宅用地成交樓面均價為30326元/平米，均底價成交。
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強化市場監管、監控房企貸款等方式規范市場秩序，保障合理購房需求
圖：2014年1月以來上海商品住宅用地供應面積走勢
住宅用地地價走勢：上半年商品住宅用地僅成交2宗，均底價成交
房地產專業研究機構，專註市場及企業研究，全方位服務中國經濟。...
上半年商品住宅供應231.7萬平米，同比下降14%，處於2014年來同期低位水平。上半年除1月及4月份，各月供應量同比均有不同程度下跌，2月及6月同比下跌幅度相對明顯。整體來看，上半年月度供應波動明顯，供應節奏放緩。
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上半年，90-120平米首改為主的改善產品仍是成交主力，占比38%。其中，70-90平米產品較17年全年上漲5個百分點，漲幅最大。140-180平米再改產品、180-210平米高端改善產品占比分別下跌瞭1個百分點、3個百分點。
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圖：2014年1月以來上海商品住宅用地成交面積走勢
上半年，上海二手住房成交套數78666套，同比下降4.15%，成交量為2013年以來同期最低。新房市場的“限購、限貸、限價”政策調控效應依然深入影響到二手房市場，造成瞭購房者的觀望情緒，2018上半年各月二手房成交量整體來看呈下降趨勢。
2018年上半年，在調控政策不放松維持“房住不炒”總基調的大背景下，進一步通過強化市場監管、監控房企貸款等方式規范市場秩序，保障合理購房需求。市場方面，商品住宅供應與成交較去年同期雙雙回落，新開盤項目以平價入市為主， 90-120平米首改產品為成交主力；商品住宅用地推地速度放緩，成交處於近五年最低。預計下半年商品住宅成交量仍將維持低位，成交均價趨穩。
圖：2014至今上海商品住宅（不含保障房）分價格段成交占比年度走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
市場篇
政策篇
圖：2018年上半年上海商品住宅成交金額排行榜
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
上半年銷售面積TOP10項目主要集中在奉賢、嘉定等郊環以外區域，上榜項目套均面積均在100平米上下。新裡波洛克公館以10.02萬方的成績獲上半年商品住宅銷售面積冠軍，泰禾大城小院以9.09萬方的微弱差距獲亞軍。
圖：2018年上半年上海商品住宅成交面積排行榜
2018年上海半年報:調控持續,供求回落,房價趨穩
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2012年1月-2原木餐桌客製化｜原木餐桌客製化推薦018年6月上海二手住房成交套數走勢
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交面積走勢
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土地篇
住宅用地供應：上半年商品住宅用地推地速度放緩，供應同比下降超過五成
上半年共推出宅地324.13萬平方米，同比上漲2.94%；商品住宅用地推出5宗，規劃建築面積55.43萬平方米，同比下降54.9%。其中，1-3月份無商品住宅用地推出，4-6月份各推出1宗、1宗和3宗。
2018年1月4日，上海市政府發佈《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》（以下簡稱“《規劃》”），《規劃》提出，要轉變城市發展模式。牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線。按照規劃建設用地總規模負增長要求，鎖定建設用地總量，控制在3200平方公裡以內。另外，《規劃》明確，上海將加快建立租購並舉的住房制度，多渠道增加租賃性住房比重。
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）可售面積與出清周期走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地成交：上半年商品住宅用地市場降溫，成交面積為五年新低
上半年上海成交住宅用地291.98萬平方米，同比下降3.36%，其中商品住宅用地成交2宗，成交面積為16.23萬平方米，寶山區和嘉定區各1宗。
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）供應面積走勢
上半年，奉賢、嘉定、青浦供求最為活躍，三區域供應占全市供應量超過四成，成交量占全市成交量超過四成。
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交均價及環比變化
圖：原木桌板價格｜原木桌板多少錢2014年1月以來上海商品住宅用地樓面地價及溢價率走勢
上半年，上海商品住宅成交均價為47253元/平米，同比下降2%。一季度成交均價趨穩，5月突破5萬元後，6月有所回落，環比下跌1個百分點，為歷年來月度成交價的次高位。整體來看，上半年成交均價走勢較為平穩。
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市場展望
上海下半年受政策調控影響，成交量維持低位，成交均價趨穩
上海房地產市場調控年內預計不會松綁。6月以企業名義購房數量大增，引發限購升級，企業購房受到約束，調控進一步收緊。下半年，趨嚴的調控仍為主基調，購房者將逐漸回歸理性，進而抑制成交量。同時，限價政策短期不會取消，上半年受此影響成交均價呈小幅回落。
預計下半年受政策影響，成交量仍將維持低位，成交均價趨穩。下半年商品住宅市場或許會受到開發商沖業績以價換量的影響而有所回暖，但預計市場成交量仍不及去年同期。同時，受限價和嚴格調控影響，成交均價將繼續趨穩。
商品住宅成交：上半年商品住宅成交同比繼續回落
中國指數研究院介紹：
上半年上海商品住宅成交總量為264.1萬平米，同比下跌25%，處於2014年以來同期低位。上海住宅市場限購限貸限價政策嚴格執行，購房者逐漸回歸理性，加上新增供應不足，導致商品住宅成交維持低位。
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